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鄂爾多斯房價企穩 半拉子工程解決難度大
近年來，鄂爾多斯作為三四線城市的樓市代表，它的大起大落吸引著各方的目光，也因此，鄂爾多斯樓市被諸多媒體長期關註，並被冠之以"鬼城"的稱謂。那當地真實情況現在怎樣？
帶著疑問，證券時報記者近日實地探訪瞭鄂爾多斯。
事實和傳聞有一定出入
商業地產問題超住宅
人們提起"鬼城"就會聯想到鄂爾多斯。但據證券時報記者瞭解，傳聞和事實有所出入。鄂爾多斯下轄七個旗一個區(不包括新規劃的康巴什新區)，其中的"一區"即東勝區，是鄂爾多斯經濟、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多萬，約占鄂爾多斯人口的三分之一。
媒體報道的鄂爾多斯房地產泡沫，主要集中在東勝區，而媒體所稱的"鬼城"，則指為分擔東勝區部分功能而在該區附近新建的康巴什區。
據當地人稱，至於鄂爾多斯的其萬華汽車貸款他地域，大多房屋民間信貸轉貸缺錢急用哪裡是礦產區，不能稱之為樓市泡沫。
事實上，鄂爾多斯房價並非此前網上傳聞的從"2萬跌到3000元"，據瞭解，東勝區2011年巔峰時普通住宅房價穩定在6000元/平方米~9000元/平方米之間，個別樓盤能賣到15000元/平方米，眼下該區均價穩定在4500多元/平方米。
此外，所謂"鬼城"康巴什新區也被過度炒作。當地多位政府相關人士和康巴什新區居民向記者表示，2010年曝出鬼城概念是因為當時該城區新建，還沒有多少居民開始遷入。
"媒體把我們的居住地稱為鬼城 ，很過分。"當地多位商戶向記者表示，"我們在這裡居住、經商，需要人氣和知名度，媒體如此定性，把很多想遷過來的潛在外地住戶都攔住瞭。"
不過，據記者調查瞭解，康巴什新區確實也存在諸多問題。
首先，規劃與現實的差距較大。當年，康巴什新區當初規劃的是100萬人口的目標，但眼下康巴什管委會提供的數據顯示，當前新區人口僅近8萬人，不到當時規劃的十分之一。
記者一路走過主幹道，人少房多，晚上多數小區亮燈不到三成。
其次，人口聚集速度慢，主要為當地人居住，外來務工人口增速慢且總量少。
據實地調查，該區人氣和車流量不算特別低迷，部分商業區如美食街等地已呈繁榮狀態，但整體上仍無法掩蓋當地吸引外來人口不足的事實。
當地諸多居民稱，外來務工者在當地難找到工作，當地多年來靠單一煤炭產業，所以新區也難提供更多的工作崗位。
記者在打出租車從東勝區到康巴什新區的途中和司機閑聊中所知，他是在2年前來到鄂爾多斯的，老傢在河南信陽。
"前幾年聽幾個老鄉說，在鄂爾多斯遍地都是黃金，隨便幹什麼都比在老傢強，我就來這邊開出租車。"他嘆瞭一口氣，"現在生意是越來越難做瞭，每天的承包費用就215元，而我今天才跑瞭165元，平均每天都要虧50元左右，出租公司又不降承包費用，現在流動人口少，打車的人也不多，我還得租房子吃飯，掙不瞭錢，畢竟親戚朋友都在老傢，承包期一到我就打算回老傢瞭。"
不僅是康巴什新區，東勝區也存在不少類似問題。值得註意的是，東勝區商業地產的遺留問題遠超居民住宅市場，從內部資料獲悉，東勝區人均商業面積遠超合理區間。
記者實地來到位於東勝區鐵西的康和麗舍斜對面的未來世界大廈走訪，該大廈主打兒童遊樂概念，如今隻剩三傢店鋪在勉力支撐。
一傢面向兒童攝影的商鋪是眼下僅剩的三傢店鋪之一，該店鋪工作人員向記者表示："其實當年大廈剛開業的時候，也一度商鋪雲集，然而，鄂爾多斯房地產在2012年出現崩盤，未來世界這個項目很快受到瞭嚴重沖擊，加上本地經濟下滑，整個主題大廈的人氣急劇下滑，絕大部分商傢都在近幾年裡陸續倒閉或搬走，直到目前僅剩三傢店鋪還在營業。"
以未來世界為例，前述店鋪工作者向記者表示，當年店鋪剛入住的時候租金是40萬/年，而後，隨著整個主題大廈瀕臨倒閉、人氣下滑，租金迅速下降瞭一半多。
"這傢店鋪還沒有走，主要因為當年裝修投入瞭100多萬，不能想搬就搬，其次，兒童攝影這個題材相對其他店鋪的經營項目來說比較抗經濟周期。"該工作人員稱。
而該大廈一樓僅有的2傢兒童服裝店鋪，如好孩子國際則都在6折大甩賣，另一傢經營兒童禮服的店鋪裡面掛的也是多年前的舊款，在記者待的整個下午內，幾乎沒有什麼顧客進來。
"像未來世界這樣因資金鏈斷裂而處於半死不活狀態的項目在當地不少。"當地不少商戶向記者表示。
位於鐵西區汽車站旁邊位置極佳的某商場相關工作人員向記者表示，該商場占地面積7萬多平方米(不包含寫字樓)，當時規劃的是建設大型商場，主樓早就封頂瞭，建築外表也完工瞭一半。
上述工作人員稱，"眼下就是沒錢瞭，要是有資金進來我們這個位置絕對能成為未來東勝的CBD，現在東勝人都跑去包頭、呼和浩特買衣服，目前僅有的鄂爾多斯購物中心、王府井的東西貴、品種又少，根本沒辦法滿足鄂爾多斯人的需要。其實，我們很期盼有外地合作商進來，但鄂爾多斯現在這個情況，確實比較難。"
當地人士表示，隨著房地產市場起落，受限於產業結構單一、人口流動性不足，無法再承受此前天量超前新建的商業地產規劃，導致眼下諸多寫字樓、商城閑置或廢棄。
鄂爾多斯救市舉措：三年不再批建商品房
據CREIS中指2014年第一季度中國房地產數據顯示，鄂爾多斯、營口、大連等三四線城市待開發土地存量去化時間較長，供給過剩風險突出。
申萬證券最新的研究報告顯示，從住宅供需比來看，北上廣深四個一線城市的供需比為65%，處於相對供給不足的狀態，而四線城市供需比為125%，略高於全國119%的水平，內蒙古鄂爾多斯的供需比達到385.4%，而全國最高的遼寧營口高達476.8%的水平。
據東勝區房管局提供的數據，目前東勝區現有存量房和在建未售商品房1335.1萬平方米，其中住宅32600套，共計589.91萬平方米，商業用房574.31萬平方米，辦公及其他用房170.88萬平方米。
為瞭消化天量庫存，在今年的全國兩會上，鄂爾多斯提出三年內不再批建新的商品房，同時利用三年的時間來消化存量。
東勝區房管部門負責人在接受證券時報記者采訪時表示，當前，民間借貸糾紛、政府性債務化解、工程款及農民工工資拖欠、回遷安置、商品房交付逾期等一系列問題與房地產市場交織疊加，由此許多熱點難點問題都集中在房地產領域，因此政府決定三年不再批建新的商品房，把註意力主要聚焦在消化現有庫存上。
"目前，去庫存是我們主要的工作方向，但並不是最大的工作難點。"上述負責人表示，最難解決的是房地產企業的融資問題。
據悉，鄂爾多斯眼下"半拉子"工程現象嚴重，很多項目停工或不能正常交工，主要原因就是資金鏈斷裂。
統計數據顯示，東勝區現有房企435傢，其中一級資質8傢、二級資質46傢及其他資質企業381傢等。從數據看，當地房企大部分是中小本地開發商，不僅數量相對過剩，且抵禦風險能力較差，受民間借貸資金鏈斷裂、房地產調控的影響，目前面臨的問題較多。
"所以現在要集中火力推動這些半拉子工程完工，今年我們主要的工作之一就是協助房企與銀行等金融機構溝通，通過對陷入危機的企業進行產權、股權和債權置換等方式，緩解資金壓力，減少房企倒閉、工程爛尾；在推進在建項目方面，主要通過成立樓盤整合置換中心，對陷入危機的企業進行產權、股權和債權置換；同時，通過資產整合、兼並重組，引導和鼓勵房地產企業之間相互擔保、互救互助，緩解資金壓力，捆綁推進在建商品房建設。" 該負責人說。
據瞭解，在當地政府的引導下，已有本地房企開始擺脫倒閉危機，個別瀕臨爛尾項目已恢復正常作業並完成瞭交付。
位於東勝區的松林一路西、文通街北的華旌名第項目，其一期項目在日前完成瞭交付，擺脫瞭"爛尾"之名。
和鄂爾多斯許多房地產項目一樣，受大環境影響，華旌名第一度停工近兩年，屬於瀕臨爛尾的樓盤。
華旌名第當前的負責人李先生向記者介紹，該項目2010年動工，他負責的公司本來隻是入股瞭華旌名第，但由於該項目原負責人挪用項目資金加上鄂爾多斯房地產泡沫破滅，公司的錢都用來還貸款瞭，無力再繼續蓋樓，李先生就"接盤"過來，後來在政府的主導下，通過資產合並，有效盤活瞭企業資產，使得項目成功交付。
華旌名第是幸運的，但部分和華旌名第一樣的項目還等待著被救贖。
從記者獲悉的部分數據得知，鄂爾多斯因資金問題停工的項目不少，也不難看出，未來鄂爾多斯不論是去庫存還是解決大面積的"半拉子"工程，難度挺大。
這裡關鍵的問題是：從政府面考量，資金從哪裡來？
東勝區房管局進一步向記者介紹瞭三種方式：一是多方面爭取棚戶區改造上級專項資金及項目貸款；二是探索通過融資平臺公司發行部分債券，對高利率、短期限的債務進行置換，進行債務重組，降低相關融資成本；三是將存量資產註入融資平臺，仿照學習外地先進金融經驗，將占據地方債務重頭的投融資平臺劃分為交通、水務、垃圾處理等板塊，將路橋、排水等政府存量資產劃撥給相應的平臺公司，以土地收入、經營收入、資產證券化等方式自行消化債務。
當然，這些方法究竟最後能產生何種效果，還需要時間去檢驗。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/08252711185.shtml
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