房價漲跌爭議開發商如何看樓市 拐點論
"兩會"前夕，杭州、常州的個別樓盤扇動降價的翅膀，在資本市場引發一場風暴，不少悲觀人士甚至喊出瞭樓市"崩盤"的聲音。隨著美國逐步退出QE，熱錢撤離中國將導致流動性降低，人民幣將不再繼續升值......一時間各種唱空的觀點甚囂塵上。
樓市的"黃金十年"結束瞭？今年的房地產市場會怎樣走？房價、地價的趨勢如何？開發商如何轉變經營模式應對挑戰？今年"兩會"對資金流動性和房地產市場的宏觀調控政策的表態，也將為今年樓市格局定調。
旭輝集團總裁林峰：年中會有一波土地價格回調
和歷年一樣，房價和地價仍將是今年"兩會"的熱點議題。
2月底，杭州、常州的個別樓盤降價，並導致A股、H股市場地產股大跌，這顯示出投資者對房價過高的擔憂。
今年的房地產市場會怎樣波動？對此，旭輝集團總裁林峰對《每日經濟新聞》記者表示，土地價格有望出現一波回落，有望在今年年中出現一個購買土地的最佳時機。
不同城市房價將分化
"2014年房地產的外部形勢並不樂觀，但我們已做好瞭應對困難的準備。"旭輝集團總裁林峰對2014年樓市進行瞭預判。
林峰對此進一步解釋，"不樂觀"並不意味著"悲觀"，而是基於和去年相對較好的樓市對比得出的結論。謹慎對待市場，因為不同城市和區域板塊存在分化，這是一個中性的市場。"量減少，價微調和城市分化。"這是林峰對今年房地產市場的一個基本判斷。
他認為，今年的交易量不會高過去年，可能會回落到2012年左右的一個水平。由於交易量下降，房價繼續上漲就會出現壓力，不會大幅上漲，但也沒辦法大幅下調，將是微漲、微跌或者持平的趨勢。但不同城市的情況是不同的，甚至同一城市的不同板塊價格也會出現分化。
今年的房地產調控政策也會出現分化，各個城市會針對不同市場的情況出臺政策。從目前的政策面來看，由於房價上漲阻力很大，短期內還不會出臺更為嚴格的房地產調控政策。
房價難以大幅上漲的另一面，是給房企從土地市場獲取可觀收益帶來機會。
林峰說，每一輪的樓市調控之後土地市場都會出現一波抄底的機會。比如2012年下半年，土地市場就曾出現過一波很好的機會。當時拿地的企業，利潤都相當可觀。今年年中，市場也可能出現這樣一波拿地機會。旭輝因此正在儲備糧草，準備在這個窗口期抓住機會，以較低的價格獲取一批高質量的土地。
旭輝今年關註長三角沿線的一些城市，以及一些需求比較旺盛的城市，比如說鄭州(樓盤)、南京(樓盤)。據透露，旭輝今年購買土地的支付金額不低於110億。
林峰說，未來十年，樓市雖然不再是"黃金十年"，但也並不意味著下滑，未來十年應該是"白銀十年"。在這十年裡，總量是上升的，但增幅是下降的。馬太效應比過去十年要明顯，因此規模房企仍將保持更快增長，並不會有瓶頸存在。作為旭輝來說，也將專心做好地產主業，不會分散到其他行業中。
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今年旭輝會進一步加大在資本市場的融資，在境內外市場融資的比例基本做到一比一，一年內到期的短期貸款原則上控制在30%以內。
今年初，旭輝已經有兩筆融資，一筆是兩億美元的五年期債，還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優勢在於，沒有層層審批。相比之下，目前旭輝在境內的長期貸款基本上是以項目開發貸為主的，長期負債成本也就是百分之六點幾到百分之七點幾。
由於房價難有大幅上漲，業界普遍認為房地產企業2013年的利潤率會出現下滑。林峰對此早有判斷，他表示，旭輝已經不是用行業的最高利潤率去做瞭，目前剛需產品隻能做到12%的回報率。
這並不意味著房地產企業今年整體利潤率無法提升，但要提升的辦法隻有一個，就是提高利潤率相對較高的其他類型產品比重。
萬達集團董事長王健林：適度偏緊的資金面將成常態
在全國"兩會"來臨之前，風聲鶴唳的房地產市場再次成為全民關註的焦點。
"兩會"對資金流動性和房地產市場的宏觀調控政策的表態，也將為今年樓市格局定調。萬達集團董事長王健林日前在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，去年美國收緊流動性、國內流動性也受到控制，今年1月～2月資金面偏緊，某些地方因此出現房價下跌、交易量受挫的現象，但這並不意味著樓市走到拐點。"這種"適度略緊"的局面，至少將持續五年。"王健林說道。
資金面將持續偏緊
伴隨著杭州個別樓盤價格跳水，目前包括常州、無錫等地的樓盤也出現瞭降價的跡象，這樣的連鎖反應究竟會擴散到哪些城市？中國房地產市場是否走到瞭十字路口，拐點何時會來？
"某些地方出現房價下跌、交易量受挫，並不意味著樓市走到瞭拐點。"在王健林看來，個別城市降價與目前的資金面趨緊有關。"在去年美國流動性收緊、國內流動性也受到控制的客觀背景下，今年1月～2月的資金偏緊。"
這些降價的樓盤究竟是中國房地產市場拐點的引爆點，還是一次假摔？
"不能說是拐點，也不能說假摔，成交量萎縮、價格下降都不是全國的情況，目前隻是個別樓盤出現降價，即便是在房地產市場最好的2009年、2010年，或者再往前的2004年、2005年，房地產依然死瞭很多樓盤。這個行業本身就是高風險行業，並非是說進來就可以賺錢。"在王健林看來，局部的事件並不能對整個中國房地產行業做出判斷。
對於真正意義上的拐點，王健林提到瞭兩個衡量指標：還需交易量的下降再持續最短半年，或者一年，此外便是價格的下跌。"目前全國公佈的一月份的數據，70個大中城市還有60多個城市依然上漲，因此拐點論就不能成立。但可以看到，今年的市場肯定不如2013年火。"
房地產市場的降溫與日趨收緊的金融市場不無關系，"當然不會太緊，去年GDP已經滑到瞭7.7%，今年我判斷可能還要低於去年。"但王健林同樣表示，目前中國還處於靠投資和出口拉動經濟的大背景，資金面也因此不會收得過緊，"適度略緊的局面我估計會成為今後的常態，至少是五年內的常態。"
全新的電商商業模式
雖然對"崩盤論"強烈反對，但對樓市有著理性思考的王健林同樣指出，房地產規模化開發的"保質期"也不過還有八到十年。
從目前萬達的發展脈絡不難發現，全國范圍內佈局的萬達旅遊城是其發展的又一主線，而這樣的產品雖然賦予瞭很多"文化產業"的內容，但背後的支撐依然是靠傳統的房地產開發相結合。"說實話，做文化旅遊我不是很想和地產結合在一起，這是不得已為之的做法。"
的確，正因為看到瞭房地產行業的天花板，在萬達的佈局中早已在發掘更多的"可能性"。從文化旅遊項目的發力到O2O(OnlinetoOffline)的電商模式，王健林都在尋找地產之後，下一個時代所需要的"砝碼"。
在與馬雲"對賭"後，萬達關於電商的動作更是備受關註，在采訪中，對於萬達未來電商的發展計劃，不難發現，王健林已經找到瞭他的答案。據其透露，在跟馬雲"打賭"之前，萬達就已開始招兵買馬做電商研究，最終的思路是做"大數據"、大會員體系，即發展會員，盡可能多地將客流量轉化成會員，把會員消費的次數、額度、喜好等建立和掌握起來，對會員消費行為作出精確分析。
"萬達的電商，將會是全新的商業模式。"王健林提出的目標是，萬達力爭3年、最多5年做到超過1億會員。"現在正在談，但不能說得太明白。肯定會是以萬達為主，還會有一個有經驗的行業兄弟幫忙一起。"但王健林明確，萬達或在今年底或明年初正式對外宣佈電商的商業模式。
新城控股副總裁歐陽捷：多元土地出讓渠道有助降房價
去年初以來，"北、上、廣、深"等一線城市土地價格不斷飆升，開發商瘋狂拿地，房價也因此水漲船高。當前的市場該如何平抑地價，讓更多的購房者圓居者有其屋的夢想？
新城控股高級副總裁歐陽捷提出建議：土地供應主體市場化，土地供應信息透明化，土地供應渠道多樣化；允許城市企業現有土地和農村集體建設用地供應到土地市場，實現在政府規劃和用途管理下的土地公平自由交易，加強土地供應信息的公開透明，抑制開發商盲目搶地推高地價。
分流人口減輕房價壓力
去年房地產市場出現瞭兩極分化的跡象：一、二線城市土地價格和房價出現大幅上漲，三、四線城市大面積樓盤空置，不時出現"崩盤"、"鬼城"的新聞。
歐陽捷認為，造成上述現象的根本原因還在於城市人口分佈的不平衡。一方面，大量的人口湧入一流城市；另一方面，部分三、四線城市因為缺少人口導入而出現大面積的空置。如果中小城市能主動吸引人口，在很大程度上可以減輕特大城市的壓力，也促進自身城市的發展。一些優質的公共資源應該向三、四線城市傾斜，中央可以通過財政轉移支付，支持中小城市的建設，使他們能吸引到更多的產業和人口流入。
大城市和特大城市要解決房價和城市病，可以讓一些如造船、鋼鐵等高聚集人口的產業逐漸退出，以緩解一線城市的人口壓力。此外，隨著城市規模的越做越大，勢必會面臨土地級差的效應，推高市中心土地的價格，也會推動周邊房價的梯次增長，因此控制人口增長和向中小城市轉移人口是非常必要的。
除瞭解決人口分佈的不平衡，另一個平抑房價的關鍵是使土地來源多元化，及早開放城市企業土地和集體建設用地流轉，顯然有利於實現土地來源的多樣化。當土地供應出現競爭之後，地價會因為競爭而得到平抑。
與此同時，供地信息的透明也有利於土地價格的平穩。由於供地信息的不透明，開發商會因為恐慌和誤判而瘋搶土地，造成土地價格的瘋漲。如果讓開發商和社會對供地信息有清晰瞭解，那麼土地價格的大幅暴漲發生的可能性就會減少，一定程度上有利於地價的平穩。
判斷：行業整體不缺錢
此前，興業銀行(601166,股吧)暫停部分房地產類宜蘭大同房貸貸款引起資本市場的極大恐慌，但歐陽捷判斷，行業整體資金面應該不會有太大問題。
目前M2的增長應該還是比較平穩的，雖沒有再大幅增加，但增加的幅度應該也不低，從這個角度來看，國內應該是不缺錢的。整個房地產市場供求的格局沒有變，還是比較平穩的。
另外，去年國內進出口是增長的，隨著歐美經濟逐漸復蘇，整個經濟形勢也會比較平穩，進出口還是會增長的，國內的外匯順差也會逐漸增加，反過來也會刺激流動性的增加，抵消QE退出對流動性的影響。
從上述幾個方面來看，整個金融環境是平穩的。
歐陽捷認為，還是銀行資金錯配和互聯網金融異軍突起導致流動性偏緊，不存在金融業對整個房地產業的不看好。
前期的地產股之所以出現大跌，是因為投資者擔心新的調控政策會在"兩會"前後出臺。雖然整體資金面不會有太大問題，但歐陽捷認為，不排除小企業日子難過。
他表示，今年也會是一個收購房地產項目公司的好機會。
記者觀察
房企利潤下降不代表房價會跌
在過去的十二年裡，開發商們從來沒有像今天這樣悲觀。
他們的悲觀並不是因為他們贊同外界的看法-認為房價即將崩盤，也不是因為他們覺得今年的利潤率會比去年低，而是他們開始同意房地產大規模造房時代將在五到十年後結束，這也意味著房地產行業的真正黃金期的終結。
當房地產行業的利潤率開始大幅收縮時，房價會不會大幅下跌？過去五年的例子已經很清楚地讓很多人知道，這種可能性幾乎不存在。事實上，從2011年開始，房地產行業就終結瞭暴利行業，行業平均凈利潤開始以每年一個百分點的幅度往下降。中國房地產協會和蘭德咨詢機構共同發佈的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》預計，到2015年房地產行業的凈利潤率將跌至10%以內。但房地產價格卻並沒有因為開發利潤的不斷下滑而出現下降，尤其是在一、二線城市，去年房價漲幅相當可觀。
這不僅僅是像華遠集團董事長任志強說的，是因為土地供應的壟斷造成地價的上漲，進而造成房價的暴漲，也有城市佈局的原因。當大量人口流入一線城市後，一線城市因為沒有足夠的房屋承載這些湧入的人口，也促成瞭房價的快速上升。於此同時，很多三、四線城市，則由於土地的大量供給，出現瞭大量的"鬼城"、"空城"。要根本性地解決房價問題，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載，無疑是最好的辦法。事實上，全世界很多的特大城市都經歷過郊區化的過程，這也幾乎是城鎮化的必經階段。
2月26日，習近平總書記在北京主持召開座談會，專題聽取京津冀協同發展工作匯報時強調，努力實現京津冀一體化發展，自覺打破自傢"一畝三分地"的思維定式，抱成團朝著頂層設計的目標一起做，並提出包括著力調整優化城市佈局和空間結構，促進城市分工協作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內涵發展水平在內的七點要求，顯然為減輕特大城市的承載和房價上漲壓力提供瞭新的思路。
以特大城市為核心的城市群協同發展，也許將是未來解決"北、上、廣、深"等特大城市房價居高不下的最好辦法。借助上述方式，特大城市的人口承載壓力得以減輕，中小城市則迅速實現瞭產業發展和人口吸引。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08462629244.shtml
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