各地房產市場呈現明顯分化 管理層明確分類調控
今年一季度以來，全國樓市呈現明顯降溫趨勢，房價漲幅進一步放緩，各地房產市場也呈現明顯分化。曾經"一人感冒，全傢吃藥"的一刀切調控方式正逐漸改變，管理層對房地產市場"分類調控、因地制宜"的新思路也越發清晰。
二線城市將顯著分化 供求較均衡城市降價可能性不大
3月份，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市中，四個一線城市率先回暖。二線城市成交量則緩慢復蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬㎡，環比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高後，二線城市成交量出現瞭明顯下滑，15個二線城市成交在2月份"全軍覆沒"，但3月紛紛提振，均出現環比增長態勢。三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬㎡，環比持平。三線城市成交回暖帶有滯後性，有城市成交量甚至出現環比下跌。
對於今年各線城市的走勢，易居研究院認為"分化"將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都等市場供求比較均衡的城市，降價可能性不大；而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價預計也將下滑。
一個政策管全國已行不通 "一刀切"將轉向"分類調控"
面對當前樓市分化趨勢，過去"一刀切"式的限購限貸等調控政策已難以發揮效果，因地制宜進行調控才是當前市場發展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴實施限購政策和差別化信貸政策；同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發規模。
對此，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺，轉變為不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下，再采取"一刀切"調控政策已無必要，政府應對住房市場調控進行及時優化調整。
事實上，今年政府工作報告中明確提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。秦虹表示，這表明管理層已發出瞭調控政策的明確信號：具體政策要從過去的多為"一刀切"政策轉為"分類調控、分城施策"；從過去偏重需求端調控轉為供給端與需求端車貸銀行高雄信貸年息小套房信貸年息借貸增貸轉貸並重的"雙向調控"；從過去對房價直接調控轉為對住房供求關系的調整，其目的就是真正的實現"住有所居"。
但秦虹也明確表示，分類調控的難點在於要深入研究當地住房市場特點，準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調錯方向，車貸信貸南投仁愛車貸信貸反而加劇市場的不平衡。
■本地觀察
個別樓盤雖有下跌 但整體仍相對穩健
2014年一季度以來，作為西部重鎮的西安與全國很多城市一樣，在保持窄幅上漲的情況下，區域樓市出現瞭漲跌不一的現象。
從區域來看，降價樓盤中曲江最多，其次為高新與城北，分別有兩盤下降。曲江降價樓盤數列第一，究其原因，曲江一期已經發展飽和，曲江二期仍處於擴圍發展期，雖樓盤關註度高，但樓市發展仍未成熟，房價上下波動都在情理之中。
總體來看，降價樓盤雖增多，但漲價樓盤也不在少數。細看原因，房價上漲多為自然漲價，但房價下跌卻有著千絲萬縷的原因，或是尾盤處理，或是團購開啟、優惠力度加大，或是新推房源、產品變化導致降價促銷等，但市場總體處在可控的正常范圍。
同時，從市場自我調節表現來看，多年調控下的西安房產市場已表現出相對理性和穩健的特征，以剛需為主體的需求結構亦趨於持續穩定，同時西安的房價水平在二線省會城市或西部中心城市中相對靠後，房價收入比相對理性。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/09454042853.shtml
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